22/05/2018

Barcelona, aixequem capital! Conclusions del sopar amb Anna Gener

Per Catalans Lliures

Autora: Meritxell Camp

 

L’estat del sector immobiliari català

A l’hora d’avaluar la salut de l’economia del nostre país ho podem fer a través dels fonamentals macro del mercat immobiliari, observant la contractació de metres quadrats logístics, que creix a ritmes del 50% anual, i d’oficines, amb un creixement del 30%. Tenint en compte que aquests dos paràmetres constitueixen un bon proxy del PIB, és possible afirmar que l’economia catalana creix amb força. Resulta especialment interessant l’auge de la demanda de sòl logístic arran de l’impuls de l’e-commerce, un sector econòmic amb grans perspectives de creixement a casa nostra. El mercat logístic ha iniciat l’any a l’alça i el primer trimestre la contractació de naus i plataformes logístiques a Catalunya s’ha duplicat respecte al mateix trimestre de l’any anterior. El 2017 la província de Barcelona va aconseguir una contractació logística de 460.000 metres quadrats gràcies a la millora de la demanda que va registrar l’últim trimestre segons dades de Savills Aguirre Newman. Com a conseqüència d’aquest excel·lent comportament de la demanda, s’està absorbent el producte disponible que s’havia mantingut buit durant la crisi i s’estan reemprenent amb èxit operacions sofisticades que comporten risc de promoció, comercialització i inclús gestió urbanística. Tanmateix, a dia d’avui les naus logístiques ocupades són el 98% i per tant existeix una gran demanda no coberta. Les empreses d’e-commerce locals i internacionals estan instal·lant-se fins i tot a Tarragona a causa de l’escassetat de producte acabat a l’àrea de Barcelona. Si volem aprofitar l’onada del comerç digital és vital habilitar més sol logístic.

Per contra, no podem ser tan optimistes amb la situació del mercat d’inversió immobiliària. Els actius immobiliaris no s’estan posant al mercat, tot i l’existència d’una demanda molt activa, que no troba producte on invertir. El volum d’inversió immobiliària a Catalunya segons dades de Savills Aguirre Newman va registrar una reducció del 4% en el quart trimestre del 2017 en comparació amb el mateix període de l’any passat –de 558 milions d’euros a 538–, tot i que el nombre d’operacions pràcticament es va doblar, passant d’11 el 2016 a 20 el 2017. Un capital estranger que, en un principi, aterrava a través dels fons d’inversió i les asseguradores, però que actualment ho fa en gran part a través de les socimi, les societats d’inversió immobiliària cotitzades i amb avantatges fiscals. Barcelona viu, en definitiva, un moment d’interès creixent pel capital inversor internacional però l’oferta de producte immobiliari és molt reduïda, el que també incideix en l’augment dels preus residencials. També cal destacar la gran irresponsabilitat de la premsa i determinats mitjans de comunicació pel que fa a les notícies sobre el trasllat de seus fiscals d’empreses fora de Catalunya; des del mercat immobiliari ens asseguren que no hi ha hagut trasllat d’espais físics ni de capital humà, i per tant, l’altaveu mediàtic pot haver perjudicat la confiança del mercat d’inversió quan no hi havia cap raó per fer-ho.

Pel que fa la ciutat de Barcelona, destaca el desajust entre oferta i demanda en el mercat del lloguer com un dels grans reptes a abordar: els alts preus dels arrendaments perjudiquen directament el benestar dels barcelonins. En part, aquesta tendència s’ha vist afectada pel canvi de composició de la demanda; els joves no volen comprar un habitatge que reduiria la seva mobilitat i capacitat d’adaptació a canvis professionals. A més, el perfil de la demanda hipotecària solvent per a les entitats financeres s’ha reduït de manera molt considerable. Avui la compra d’un habitatge requereix estalvi previ i el tram d’endeutament és més baix que a l’escenari pre-crisi. Per tant, la demanda del lloguer augmenta. Pel que fa a l’oferta, els grans fons no estan construint parcs d’habitatge de lloguer a causa -en gran mesura- de la conflictivitat regulatòria i la inseguretat jurídica per als arrendadors amb aversió al risc. La característica fonamental de la regulació és que és marcadament asimètrica afavorint els inquilins, a causa del retard en la gestió dels impagaments, els elevats costos de transacció que assumeixen propietaris i la poca cobertura legal davant okupacions i desnonaments. És cert que s’ha millorat la protecció de l’arrendador davant d’ocupacions prolongades, però aquesta no s’aplica en el cas dels grans fons immobiliaris, que són les entitats amb el múscul financer suficient per incrementar l’oferta i per tant incidir en la disminució dels preus del lloguer. Cal subratllar que la campanya per aprofitar els habitatges desocupats de l’alcaldia dirigida per Ada Colau no tindrà un impacte rellevant sobre l’oferta residencial ja que els pisos buits només representen un ínfim 1,5% del parc d’habitatge de Barcelona. A més, aquests estan en gran part en mans de particulars i les raons per no ocupar-los són la previsió de l’entrada d’un familiar en el futur pròxim o el seu mal estat, que els fa inhabitables. La taxa de tinença és del 74% i la cessió de franc del 4,1%, el que implica que dels edificis que s’incorporen al mercat immobiliari només un 22% (dels quals un 1,9% són lloguer social) es destina al lloguer, quantitat molt allunyada de l’augment del 77% de la demanda. El repte del sector immobiliari és proveir de producte de qualitat i gestió professionalitzada per satisfer la demanda creixent, ampliant l’estoc d’habitatge amb la col·laboració de les administracions públiques i l’augment del parc de lloguer protegit.

 

El futur de les ciutats i el paper de Barcelona

El procés d’urbanització està convergint a escala global. Actualment el 50% de la població habita en el 2% del territori mundial. Com a conseqüència, el poder polític bascula dels Estats a les ciutats, que cada vegada presenten un grau més alt d’interrelació. A tall d’exemple, Barcelona té reptes similars a Berlín o Amsterdam que es podran afrontar conjuntament. Les ciutats porten temps organitzant-se en xarxes com Eurocities, el Consell de Municipis i Regions d’Europa (CMRE), Metropolis o 100Resilient Cities.
La reconfiguració de l’ecosistema de ciutats ofereix grans oportunitats. Les ciutats es troben en el centre de l’agenda global i desperten l’interès dels grans actors de l’escenari internacional. En aquest context, són les ciutats capaces d’innovar en tecnologies punteres, retenir el talent i captar inversió internacional les que tenen el potencial de convertir-se en les ciutats globals líders en el futur.

L’inevitable creixement de la població urbana és un dels reptes importants del futur i Barcelona ha d’abordar el llast de la limitació geogràfica. Per tant, i per donar resposta a la creixent demanda residencial i logística, la ciutat d’ampliar la seva escala geogràfica. L’àrea metropolitana ha de comptar amb un projecte coordinat amb Barcelona al capdavant, superant la resistència a la pèrdua de poder de les alcaldies metropolitanes, i millorant les comunicacions entre territoris a través d’una millor articulació a nivell urbanístic i de mobilitat.
Per altra banda, les ciutats són i sempre han estat, els centres de la creació de riquesa econòmica, científica, cultural i artística, i on les llibertats -civils, socials, religioses, ideològiques- han pogut expandir-se de manera més accelerada. Barcelona és una ciutat amb un gran potencial amb àrees com la indústria editorial, arquitectònica, artística, etc. Aquesta combinació fa de Barcelona un hub molt interessant en termes culturals que ara no s’estan acabant d’aprofitar.

Finalment, la tecnologia està canviant inevitablement l’organtizació de les ciutats. Per exemple, l’aparició del cotxe autònom ens permetrà alliberar sol urbà. Per tant, li hem d’exigir al nou alcalde que Barcelona continuï sent capdavantera en la consolidació de la ciutat com a Smart City. A més, no només s’hauria de potenciar l’ecosistema de startups locals sinó també atraure a grans empreses internacionals, capital financer i talent humà. Barcelona presenta avantatges competitius respecte a altres ciutats en sectors innovadors com la indústria tecnològica i el sector del mòbil, la biomedicina i les tecnologies mèdiques, però també en indústries tradicionals com l’alimentació o l’automoció. També som capdavanters en ciències fotòniques i computació. Aquests hubs són una oportunitat d’or que cal explotar com a ciutat. El futur govern municipal haurà de col·laborar en la identificació de les empreses líders en els sectors esmentats i atraure-les a Barcelona. La ciutat és atractiva per l’alta qualitat de vida que pot oferir i els seus ecosistemes d’innovació. Tot i així, són vitals una sèrie de mesures: els tràmits burocràtics i l’administració s’han de simplificar, el tractament impositiu ha de ser avantatjós i el sistema jurídic ha de ser segur. A més, és vital l’escolarització en anglès; el talent internacional que volem atraure anirà acompanyat de les seves famílies i aquestes han de saber que comptaran amb un sistema educatiu a l’alçada.

En conclusió, Barcelona i per extensió Catalunya, tenen un futur brillant, però cal fer els deures. Per fer de Barcelona una ciutat oberta, influent, rica i innovadora cal ser capdavanters des del punt de vista tecnològic i cultural, no deixar passar l’onada de l’e-commerce, millorar i flexibilitzar la regulació i, evidentment incrementar les zones urbanitzables i l’estoc residencial per a millorar la qualitat de vida de tota la població. Ens hem de posar a treballar intensament perquè Barcelona recuperi dinamisme i solvència. I això implica una interlocució productiva entre la societat civil, els agents econòmics i les institucions públiques. Hem de treballar conjuntament per construir i projectar una Barcelona amb futur: una ciutat ambiciosa, conscient dels seus punts forts, per poder treballar-los, sofisticar-los i fer-los imbatibles. Aixequem capital humà, científic, tecnològic, cultural i financer. Aixequem Barcelona.

*Aquest escrit recull les conclusions principals de les intervencions de la nostra convidada Anna Gener al Sopar de socis del passat 17 de maig.

Anna Gener és Presidenta i CEO de la consultora immobiliària Savills Aguirre Newman. Compromesa amb la vida econòmica i social de Barcelona, participa activament en diverses organitzacions, sent membre de la Junta Directiva de la PIMEC, membre de la Junta Directiva del Barcelona Urban Cluster, Membre de la Junta Directiva del Cercle Eqüestre, consellera de l’Observatori Dona Empresa Economia de la Cambra de Comerç de Barcelona, Patrona de la Fundació Cares i membre del Consell Social de l’Ateneu Barcelonès. També és membre del Board a Espanya del Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).